É possível viver de renda aplicando em fundos imobiliários, em vez de imóveis físicos, e com algumas vantagens. Desde que os brasileiros perceberam isso, o volume de novas carteiras emitidas cresce sem parar. Os fundos imobiliários se tornaram um investimento da moda, vistos como uma maneira mais simples e barata de aplicar no setor.
Que tal dar uma chance para os fundos imobiliários? Neste guia, vamos explicar tudo sobre o funcionamento dessas carteiras e esclarecer as dúvidas mais comuns dos investidores que estão chegando agora a esse tipo de aplicação. Boa leitura!
O que são Fundos Imobiliários?
Vamos começar pelo começo. Um fundo imobiliário é um “condomínio” de investidores que reúne seus recursos para aplicá-los em conjunto no mercado imobiliário. Tradicionalmente, eles usam o dinheiro para construir ou adquirir imóveis, permitindo uma maior diversificação do portfólio. Em seguida, locam ou arrendam esses imóveis. Os ganhos obtidos são divididos entre os participantes proporcionalmente ao valor que cada um aplicou.
As decisões sobre o que fazer com os recursos – tomadas pelo gestor do fundo – precisam seguir objetivos e políticas predefinidos. Os investimentos podem ser bem-sucedidos ou não, dependendo da gestão ativa aplicada, e isso determinará a valorização ou a desvalorização das cotas dos fundos.
Renda Fixa ou Variável?
Embora muitos fundos imobiliários distribuam rendimentos mensais regularmente, o que lembra o funcionamento de certos títulos públicos que pagam juros semestralmente, esses fundos não se enquadram como investimentos de renda fixa. Duas razões explicam isso.
A primeira é que não há garantia de manutenção dos rendimentos ao longo do tempo, já que inquilinos podem deixar de pagar o aluguel ou um imóvel pode acabar desocupando.
A segunda é que as cotas oscilam na Bolsa, às vezes tanto quanto uma ação, por conta de fatores como as condições do mercado ou a gestão da carteira. Não é possível ter certeza de qual será a condição de retorno de um fundo imobiliário desde o início do investimento, como é o caso dos papéis de renda fixa.
Como Funcionam os Fundos Imobiliários?
Para entender a dinâmica de funcionamento dos fundos imobiliários, é preciso conhecer alguns conceitos aplicados a eles. Confira:
Ticker
Assim como ações de empresas abertas, você identifica as cotas de fundos imobiliários no pregão por um código – ou ticker. Esse código tem quatro letras maiúsculas seguidas do número 11 (XXXX11). Se o fundo está listado no mercado de balcão organizado da B3, ele ainda inclui a letra B no final (XXXX11B).
Portfólio
Existe uma variedade de empreendimentos imobiliários em que os fundos podem investir – e a escolha da estratégia de investimento e do que entra no portfólio é o que determina o nível de risco e o potencial de retorno de cada carteira. Popularmente, os fundos imobiliários são classificados em alguns grupos diferentes:
Fundos de Tijolo (ou de Renda)
São os que investem em ativos reais – ou seja, em imóveis de fato. Esses são os que costumam ganhar com aluguéis. Embora pareçam uma categoria homogênea, as carteiras podem apresentar diferenças marcantes. Alguns aplicam em vários empreendimentos, em diferentes regiões, enquanto outros se concentram em um só imóvel. Alguns se focam em determinados tipos de empreendimentos – como escritórios, prédios industriais, galpões logísticos, hotéis, shopping centers, hospitais, escolas ou agências bancárias, entre outras possibilidades. E há os que fazem um mix de tudo na carteira.
Fundos de Papel (ou de Recebíveis)
Esses fundos compram títulos ligados ao mercado imobiliário, no lugar dos imóveis em si. Podem constar nas carteiras letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de certos tipos de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC), além de valores mobiliários (como ações) de emissores com atividades preponderantes permitidas aos fundos imobiliários.
Fundos Híbridos
Mesclam, na carteira, tanto papéis do segmento imobiliário (outros fundos imobiliários, LCIs, CRIs e entre outros) quanto investimentos em imóveis diretamente.
Cotas
Nos fundos imobiliários, assim como em outros tipos de fundos, você divide o patrimônio em cotas. Ao aplicar em uma dessas carteiras, você adquire cotas. Calculamos o retorno – seja pela distribuição dos rendimentos ou pela valorização – proporcionalmente ao número de cotas que você possui.
Os investidores negociam as cotas dos fundos imobiliários mais populares na bolsa de valores. Mas nem todos os fundos estão listados no pregão. Nesse caso, você precisa negociá-los diretamente com outros investidores, o que torna o processo um pouco menos simples. Principalmente porque a liquidez é menor nesses casos, o que significa que você pode ter mais dificuldade para se desfazer das cotas, se desejar.
Valor Mínimo
Na Bolsa, é possível investir em fundos imobiliários a partir de uma única cota. Isso significa que, com quantias inferiores até a R$ 100, já é possível começar a aplicar nessa modalidade. Nesse ponto, a negociação de fundos imobiliários lembra as operações com ações no mercado fracionário, em que é possível comprar quantias pequenas de papéis.
Custos
Quem investe em fundos imobiliários está sujeito a dois tipos de custos diferentes. De um lado, é preciso pagar pelos serviços de administração e gestão. Portanto, essas carteiras também envolvem a cobrança de uma taxa de administração. Pode haver ainda uma taxa de performance, calculada com base no desempenho do fundo: se for superior ao de um indicador de referência, uma parte do ganho ficará com o gestor.
Além disso, há custos de negociação das cotas. Para comprá-las e vendê-las na bolsa de valores, é preciso pagar taxa de corretagem à corretora que intermediar as operações e emolumentos – assim como se faz ao negociar ações. É preciso checar ainda se a corretora cobra pela custódia (ou guarda) das cotas.
Rendimentos
Uma das formas mais conhecidas – e também atrativas – de retorno dos fundos imobiliários é a distribuição periódica de rendimentos. Por lei, eles são obrigados a distribuir rendimentos, no mínimo, uma vez por semestre. Muitos, no entanto, optam por realizar pagamentos mensais aos investidores, sendo uma fonte de renda recorrente.
O volume de rendimentos depende da política de investimento do fundo. A renda do aluguel dos imóveis pertencentes à carteira é a mais comum, mas os fundos também podem ganhar com a incorporação, com a venda dos direitos reais sobre os imóveis ou com os juros de títulos e valores mobiliários.
Não é raro que os rendimentos periódicos sejam superiores a indicadores de referência do mercado, como a taxa do CDI. No entanto, também podem haver perdas no meio do caminho. Pense em um fundo que obtém renda alugando imóveis. Caso ocorra a desocupação de um deles, haverá também impacto – mesmo que temporário – sobre o rendimento.
Tributação
Os fundos imobiliários têm uma particularidade no que diz respeito à cobrança de Imposto de Renda. Uma parte do retorno obtido com o investimento é isenta de tributação – mas outra, não. Entenda como isso funciona:
Rendimento
Você recebe rendimento isento de Imposto de Renda periodicamente como investidor pessoa física, desde que: 1) você tenha menos de 10% das cotas do fundo; 2) o fundo tenha no mínimo 50 cotistas; 3) você negocie as cotas do fundo exclusivamente na bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado.
Ganho de Capital
O ganho obtido pelos investidores em função, por exemplo, da valorização das cotas do fundo na bolsa de valores paga Imposto de Renda. Na hora em que as cotas forem vendidas, incidirá uma alíquota de 20%.
Amortização
Em algumas situações, o fundo imobiliário pode realizar amortizações das cotas, pagamentos que representam a devolução do capital aplicado pelo investidor na carteira. Um exemplo clássico ocorre quando o fundo vende um de seus imóveis sem planejar reinvestir o dinheiro em outro ativo.
Existem também outras razões para a amortização. Os fundos imobiliários são fechados, o que significa que os cotistas não podem resgatar suas cotas quando desejam. Alguns fundos, no entanto, têm um prazo de duração específico, ao final do qual serão liquidados. Nesses casos, os recursos também são devolvidos aos investidores.
Índice Ifix
Criado para acompanhar o desempenho dos fundos imobiliários, o Ifix é um índice composto por cotas de fundos negociadas nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3. O Ifix reflete tanto as variações nos preços dos fundos incluídos no índice, como também o impacto da distribuição de rendimentos por parte das carteiras.
A carteira do Ifix é revisada periodicamente, a cada quatro meses. Para ser incluído no índice, um fundo imobiliário precisa obedecer alguns critérios, como ter sido negociado em 60% dos pregões durante o período de vigência das três carteiras anteriores.
Qual é o Papel do Gestor?
Assim como nos fundos de investimento em
ações, a gestão é parte determinante dos fundos imobiliários. Para atuar como gestor, é preciso ser autorizado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Para escolher a melhor alternativa para você, pesquise o histórico e a experiência do gestor.
O gestor é o responsável por todas as decisões de investimento da carteira. No caso dos fundos imobiliários de papel, isso significa determinar quais serão os títulos comprados pelo portfólio. No caso dos fundos de tijolo, cabe ao gestor procurar e selecionar os empreendimentos em que o fundo vai investir. Pode ser a construção de novos imóveis ou a compra de unidades já prontas. O gestor também é responsável pela administração desses empreendimentos. Vai zelar pelo cumprimento de contratos de aluguel, pela manutenção dos prédios e pela negociação com inquilinos, entre outras tarefas.
Fundos Imobiliários e os Juros Compostos
Assim como acontece em outras modalidades de investimento, os juros compostos são uma parte crucial na potencialização dos retornos em fundos imobiliários. Ao reinvestir os rendimentos recebidos, os investidores podem aproveitar a “mágica” dos juros compostos, onde os ganhos geram mais ganhos ao longo do tempo. Por exemplo, ao utilizar os rendimentos mensais para comprar mais cotas, o investidor aumenta sua participação no fundo, potencializando seus futuros retornos.
Os juros compostos, neste contexto, funcionam como uma ferramenta para aumentar o patrimônio de forma exponencial. Se você tiver interesse em entender mais profundamente como os juros compostos podem impactar seus investimentos em fundos imobiliários, recomendo a leitura do artigo ‘Como funcionam os juros compostos nos investimentos?’, que detalha este conceito com exemplos práticos e aplicáveis a diversas situações financeiras.
Conclusão
Investir em fundos imobiliários pode ser uma excelente maneira de diversificar sua carteira e obter renda passiva de forma recorrente. Com a possibilidade de começar com quantias menores, acesso a uma gestão profissional e a vantagem dos rendimentos isentos de Imposto de Renda, essa modalidade de investimento atrai cada vez mais brasileiros. Entretanto, é importante estar ciente dos riscos e custos envolvidos, além de compreender bem a dinâmica do mercado imobiliário para tomar decisões informadas. Bons investimentos!
